Compra aplazada de inmuebles. Qué implica y cómo garantizar  el pago

Las dificultades para acceder a un crédito, consecuencia de la crisis económica, han  provocado que compradores y vendedores busquen fórmulas alternativas para llevar a buen puerto las operaciones de compraventa de viviendas. Quizá la opción más  conocida y utilizada en estos momentos sea el alquiler con opción a compra, del que hablamos recientemente, pero existen otras posibilidades como la  compra aplazada, en la que las partes llegan a un acuerdo por el que se difiere el pago del precio en diferentes plazos.

Se trata de una solución que no hace muchos años, cuando conseguir una hipoteca de un banco no estaba al alcance de la mayoría, utilizaban de manera habitual vendedores particulares y las propias inmobiliarias, pero su uso fue bajando al tiempo que se generalizaban la concesión de préstamos hipotecarios por parte de los entidades financieras, y quedó prácticamente restringida a la venta de bienes muebles como, por ejemplo, los electrodomésticos.

El contrato de compra aplazada

Para realizar una compra aplazada, se realiza un único contrato en el que se establece el precio total del inmueble, los plazos, forma de pago y cantidades a pagar en cada uno de los plazos estipulados, y las garantías de pago y penalización al comprador en caso de impago, si las hubiera.

Independientemente de si a la firma del contrato se ha realizado un primer pago o si todos los pagos se realizarán posteriormente, la vivienda se entregará  inmediatamente al comprador, que tendrá la posesión y, por tanto, el uso de ella, desde el mismo momento de la firma de contrato.

Y como veremos a continuación, en función de si hay garantías de pago y del tipo de garantía elegida, será obligatorio o no inscribir el acuerdo en el Registro de la Propiedad, pero nuestra recomendación es que, sea cual sea la fórmula elegida, se realice la inscripción, ya que la mera existencia de un documento privado no ofrece las suficientes garantías a las partes, especialmente si se implicaran terceras personas  ajenas al acuerdo como acreedores o posibles nuevos compradores de la vivienda.

Garantías de pago

Las formas más comunes de articular una compraventa aplazada son las siguientes:

1. Sin garantías expresas

Desde nuestro punto de vista no es la opción más recomendable para ninguna de las partes, pero es posible, ya que la legislación incluye determinadas salvaguardias en los artículos 1.124 y 1.505 del Código Civil, que establecen que las partes firmantes de un acuerdo privado tienen la obligación de cumplir con los compromisos adquiridos.

Por esta razón, si una de las partes no cumpliera con las obligaciones a las que se comprometió por contrato, el perjudicado podría ejercer ante los tribunales de Justicia una acción resolutoria, en la que podrá escoger entre exigir el cumplimiento de lo pactado o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses pactado. Además, en el caso de que se solicite ante los Tribunales el cumplimiento de lo pactado, y por la causa que fuera, ésto no resultara posible, podría optar por pedir la resolución del contrato.

Ahora bien, al no haber garantías expresas inscritas en el Registro de la Propiedad,     no hay protección frente a terceros, por lo que no se podría recuperar la finca en el caso de haber sido transmitida a un tercero que estuviera protegido por la Ley Hipotecaria.

Además, si el comprador tuviera problemas económicos y el piso fuera reclamado por acreedores, el vendedor se vería obligado a iniciar una tercería de dominio, procedimiento judicial en virtud del cual el propietario no deudor de un bien embargado insta el alzamiento del embargo y la desafectación del bien de la traba.

2. Condición resolutoria

En este caso, se incluye en el contrato de compraventa una condición resolutoria expresa, en la que se establecen las condiciones y duración de las amortizaciones y se especifican las penalizaciones en caso de no cumplir con el contrato.

Tanto el contrato como la cláusula resolutoria han de inscribirse en el Registro de la Propiedad, advirtiendo a futuros compradores de que el derecho del comprador está limitado por esa posibilidad de resolver el contrato si no se paga el precio. Es decir, la inscripción del contrato y de la condición resolutoria supone imponer una carga sobre la vivienda que tiene efectos frente a todos, por lo que el vendedor queda protegido frente a posibles transmisiones realizadas por el comprador y frente a la constitución de cualquier gravamen o derecho sobre la vivienda.

En el caso de que el comprador no cumpla con los compromisos adquiridos, el vendedor podrá resolver la compraventa de forma directa e inscribir de nuevo el inmueble a su nombre en el Registro de la Propiedad, sin necesidad de recurrir a un procedimiento judicial. En principio, bastará con que aporte un requerimiento (notarial o judicial) resolutorio y una copia del título del vendedor, aunque cabe señalar que el Tribunal Supremo ha matizado que si el comprador se muestra disconforme con la resolución ante el requerimiento, el vendedor, finalmente, se vería obligado a recurrir a la vía judicial.

Sobre las cantidades pagadas por el comprador, si no se especifica penalización por incumplimiento de contrato, se le reintegrarían completas.

3. Pacto de reserva de dominio

Se trata de un pacto por el que el vendedor entrega al comprador la posesión de la vivienda vendida, pero no la propiedad, que se transmitirá automáticamente, sin necesidad de acto declarativo, una vez se complete el pago fijado en el contrato.

Y aunque su inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, resulta más que conveniente aclarar que la entrega de la vivienda no supone transmisión de la propiedad, articulando un título posesorio que no implique traslación de dominio, lo que convierte el pacto en oponible ante terceros.

Como consecuencia de la reserva de dominio, ni comprador ni vendedor pueden transmitir el inmueble a un tercero, mientras el pacto esté vigente. Además, el  comprador está obligado a mantener la integridad de la vivienda, por lo que cualquier reparación o reforma que necesite la vivienda correrá de su cuenta, mientras que el vendedor, como propietario, seguirá asumiendo el pago de impuestos (IBI), cuotas de la comunidad etc, salvo que en el contrato se haya especificado que se traslada esa responsabilidad al comprador.

Si el comprador no paga alguno de los plazos pactados, el vendedor deberá instar la resolución del contrato al amparo del propio pacto de reserva de dominio, y tendrá derecho a la indemnización que se haya pactado.

4. Constitución de hipoteca.

Por último, se puede garantizar el pago del precio aplazado por medio de la constitución de una hipoteca a favor del vendedor sobre la finca transmitida o cualquier otra que sea propiedad del comprador.

Se trata de una hipoteca entre particulares, que debe ser inscrita en el registro de la Propiedad, para ser válida, y que produce los mismos efectos registrales que la condición resolutoria, por lo que en caso de ejecución, se cancelarían los asientos posteriores a la firma de la hipoteca.

En caso de impago, el vendedor no recupera la finca transmitida, ya que debe iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria, por el que la finca hipotecada saldrá a subasta. En el caso de que sea adquirida por terceros, el vendedor se quedará con el precio pagado por éstos, si no se presentan postores a la subasta, puede decidir adjudicársela en pago de la deuda.

Antonia M Andreu

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