Las nuevas medidas para la prevención del fraude fiscal y su efecto sobre las trasmisiones de viviendas

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Medidas incluidas en la ley de prevención del fraude fiscal que afectan a las trasmisiones de viviendas

El pasado 9 de julio el Boletín Oficial del Estado (BOE) publicó la Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, norma que transpone en el ordenamiento jurídico de nuestro país la Directiva (UE) 2016/1164, del Consejo, de 12 de julio de 2016, y por la que se modifican diferentes normas tributarias, algunas de las cuales tienen incidencia directa en el ámbito inmobiliario, como, por ejemplo, los impuestos que afectan a las transmisiones de vivienda.

  1. Reducción del 60% en los rendimientos obtenidos por el alquiler de vivienda en el IRPF

Se mantiene el derecho de los propietarios de bienes inmuebles destinados a vivienda a reducirse en la declaración del IRPF un 60% de los rendimientos obtenidos por el alquiler de la vivienda.

Por ejemplo, imaginemos un arrendador que percibe 1.500€ mensuales por el alquiler de una vivienda que ha ocasionado unos gastos deducibles de 1.000€ durante el año (IBI, gastos de comunidad, seguros, reparaciones…)

  • Rendimiento integro: 18.000€
  • Gastos deducibles 1.000€
  • Rendimiento Neto: 17.000€
  • Rendimiento por el que tendrá que declarar tras aplicar deducción del 60%: 6.800€

Ahora bien, con la nueva normativa se introducen cambios por los que solo se aplicará dicha deducción sobre el rendimiento neto positivo calculado, de manera correcta por el contribuyente en su declaración-liquidación o autoliquidación.

Hasta ahora, era suficiente con que se declarara su existencia, sin necesidad de incluir todos los ingresos en la declaración.

  1. Nuevo método para valorar los bienes inmobiliarios

La creación de un nuevo sistema de valoración de los bienes inmobiliarios es una de las principales novedades de la nueva normativa, una modificación que, además, afecta a la base de cotización de los impuestos relacionados con la compraventa de inmuebles.

A partir de ahora, los bienes inmobiliarios se tendrán que valorar por su valor de mercado, que se define como el que corresponde “al precio más probable por el que se podría vender entre partes independientes un bien libre de cargas”.

Este valor, que se conocerá como valor de referencia, será determinado por el Catastro a partir de los precios de transacciones de inmuebles facilitadas por notarios y registradores de la propiedad, sin necesidad de que la Administración visite el inmueble, de manera que no se tendrá en cuenta el estado de conservación de la vivienda o si está reformada, lo que constituye una de las principales pegas que se ha puesto a este nuevo sistema de valoración.

Se estima que a partir de enero de 2022 el Catastro ya tendrá publicados los nuevos valores de referencia. Su actualización se realizará anualmente: primero, antes del 30 de octubre, el Catastro deberá publicar los elementos que permiten determinar el valor de referencia de cada inmueble aplicando los módulos de valor medio y los factores de minoración que correspondan. Posteriormente, durante los primero 20 días de diciembre, el BOE publicará anuncio de los valores de referencia de cada inmueble, datos que se podrán consultar en la Sede Electrónica del Catastro.

Cómo impugnar el valor de referencia

Si un contribuyente no está conforme con el valor de referencia, deberá declarar su disconformidad y demostrar que es inexacto, con lo que se invierte la carga de la prueba, que se imputa al contribuyente.

Para impugnar el valor de referencia del Catastro existen dos posibilidades:

  1. Autoliquidar por el valor oficial y, posteriormente, solicitar la rectificación de la autoliquidación, impugnando, además, el valor de referencia.
  2. Autoliquidar por el valor que el contribuyente estime que tiene la vivienda (suele ser el escriturado) y, posteriormente, recurrir la comprobación de valores que envíe la administración autonómica correspondiente. En el recurso se recurrirá la liquidación y el valor de referencia.

En este caso, la Administración Tributaria deberá resolver previo informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro, en el que se ratificará o se corregirá el valor impugnado una vez revisada la documentación aportada.

Hay que tener en cuenta que, en esta segunda opción, en el caso de que se ratifique el valor de referencia, el contribuyente correrá el riesgo de recibir una sanción.

Cómo afecta el valor de referencia al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, Impuesto de Patrimonio e Impuesto de Donaciones y Sucesiones

Una vez establecido por el Catastro el valor de referencia de las viviendas, éste será el que se tome como base imponible para el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Además, éste también afectará al impuesto de Patrimonio, ya que se tendrán que declarar los inmuebles en propiedad conforme a dicho valor.

Prohibición expresa de tributar por debajo del valor de la escritura.

Otra novedad es que la ley obliga a los contribuyentes a tributar por el valor escriturado, si es superior al valor de referencia.

Para no dejar lugar a la duda, se ha modificado la redacción del artículo 10 de la ley del ITP, que ahora establece en su punto 2 que “en el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto. No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes”.

De este modo se intenta poner fin a una práctica por la que muchos contribuyentes tomaban como base imponible para el pago del ITP la valoración oficial (“valoración real”, según la terminología de la Administración), aunque la vivienda se hubiera escriturado por una cantidad superior.

Es cierto que en el artículo 46 la Ley del ITP ya establecía antes un marco de comprobación de valores, pero en la práctica no era posible realizar esa comprobación, debido a que según la Ley General Tributaria, la Administración no puede practicar una comprobación de valores cuando el contribuyente ha tributado utilizando los valores publicados por la propia Administración.

Por lo tanto, bastaba con recurrir la comprobación realizada por la Administración para hacer valer el valor declarado, y la improcedencia de iniciar una comprobación de valores cuando se ha declarado conforme a los valores publicados por la Administración

  1. Pactos sucesorios

Por último, nos queda hablar de los pactos sucesorios, una figura que solo está regulada en Galicia, País Vasco, Navarra, Aragón, Cataluña y Baleares, y que, por tanto, solo se puede aplicar en dichos territorios.

El pacto sucesorio es una figura que permite ordenar la herencia futura a través de un contrato y atribuir bienes o derechos a familiares antes de fallecer.

La figura ha sido objeto de polémica casi hasta el último segundo, debido a que el proyecto, inicialmente, eliminaba sus beneficios fiscales. Finalmente el texto se corrigió aprobando una enmienda presentada durante la tramitación de la ley en el Senado que mantiene la figura, pero con algunas modificaciones.

Gracias a esa enmienda, a efectos fiscales, se siguen considerando los pactos sucesorios como transmisiones mortis causa, es decir, siguen estando sujetos al impuesto de sucesiones, en lugar de al de donaciones.

Esto hace que el otorgante quede exento de declarar el ingreso en el IRPF, y que en el caso de que el beneficiario vende la vivienda, se calcule el beneficio obtenido por la venta restando al precio de venta el valor que se tenía la vivienda en el momento en que se produjo el pacto sucesorio.

Ahora bien, la norma establece como novedad que solo será así en el caso de que la vivienda obtenida en virtud del pacto se venda en un plazo mayor o igual a cinco años. Si la venta de la vivienda se realiza antes de cumplir ese plazo, el beneficiario del pacto se tendrá que subrogar al valor y fecha de adquisición de los bienes por el titular original.

Pongamos un ejemplo para aclararlo.

Imaginemos una vivienda que se adquirió en el año 1990 por 16 millones de pesetas (96.161€) y que en el momento en que se realizó el pacto sucesorio se calculó que tenía un valor de 150.000€.

Si el beneficiario vende la vivienda en el plazo de cinco años por 170.000€, se calculará que ha tenido una ganancia de 20.000€ (170.000€-150.000€)

En cambio, si el beneficiario vendiera la vivienda antes de cumplir el plazo establecido por la ley por 165.000€, se calculará que ha obtenido una ganancia de 68.839€ (165.000€-96.161€).

Además, la normativa establece que la medida aprobada solo será aplicable a las transmisiones de este tipo de bienes que se realicen a partir de la entrada en vigor de la norma.

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Ventajas fiscales al vender sus viviendas par los mayores de 65 años

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Ventajas fiscales para mayores de 65 años por la venta de una vivienda

Si ha cumplido los 65 años, vender una vivienda de su propiedad le resultará mucho más rentable que a las personas que no han alcanzado esa edad.

La causa son los importantes beneficios fiscales que disfrutan las personas mayores de 65 años a la hora de tributar por la venta de una vivienda, y que también incluyen ventajas para los ingresos por la transmisión de una segunda residencia.

  1. Beneficios por la venta de la vivienda habitual

Una vez cumplidos los 65 años, las ganancias obtenidas por la venta de la vivienda habitual quedan exentas de cualquier tipo de pago.

Hay que recordar que los menores de esa edad también están exentos de ese pago, pero solo en el caso de que destinen las ganancias obtenidas a la compra de una nueva vivienda habitual. En el caso de los mayores de 65 años, se elimina esta condición, y podrán disponer libremente del dinero obtenido, sin tener que pagar ningún tipo de impuestos, lo que lo convierte en una opción muy interesante, por ejemplo, para aquellas personas que disponen de una segunda vivienda, y tienen pensado convertirla en su lugar de residencia habitual.

Ahora bien, hay que tener en cuenta que en el caso de que la vivienda esté a nombre de dos personas, y una de ellas no haya cumplido los 65 años, solo estará exenta del pago de impuestos la que haya alcanzado esa edad.

Que ahorro supone para una persona mayor de 65 años no tener que pagar el IRPF por la venta de una vivienda.

A la hora de calcular el IRPF que se debe pagar por la venta de una vivienda, hay que conocer los siguientes datos:

  • Valor de adquisición: precio al que se compró la vivienda, al que se podrá añadir los gastos de reformas que se han realizado en el inmueble desde el momento de su compra y los gastos de compraventa (Comisiones de inmobiliaria, si las hubo, gastos de la Hipoteca, gastos de Notaría y gestoría o impuestos de compra).
  • Valor de la transmisión: el precio por el que se ha vendido la vivienda menos los gastos asociados a la venta como comisiones de agencia o impuestos (plusvalía, por ejemplo).

Al valor de la transmisión le restaremos el de la adquisición y de esta manera obtendremos el beneficio obtenido (cabe recordar que si no hay beneficio económico no se tiene que pagar IRPF).

El impuesto del IRPF se calcula aplicando un porcentaje sobre el beneficio obtenido. Este porcentaje varía en función de la ganancia. Así:

  • Quien obtiene hasta 6.000€, tiene que pagar un 19% de IRPF.
  • Quien obtiene entre 6000 y 50.000€, tiene que pagar un 21%.
  • Quien obtiene entre 50.000 y 200.000€, tiene que pagar un 23%.
  • Quien obtiene beneficios superiores a 200.000€, tiene que pagar un 26%

Por ejemplo, imaginemos una vivienda adquirida en 1990 con un valor de transmisión de 16.000.000 de pesetas (96.161€) y que se ha vendido en 2021 con un valor de transmisión de 190.0000€.

La ganancia patrimonial son: 93.839€, por la que se tendría que pagar un IRPF del 23%, que ascendería a 21.582,97€, lo que reduciría la ganancia a 72.256,03€.

En el caso de las personas mayores de 65 años, en ningún caso tendrán que abonar esos 21.582,97€, puesto que están exentos del impuesto, y por lo tanto, podrán disfrutar de los 93.839€ en su totalidad.

  1. Beneficios por la venta de una segunda vivienda

En el caso de la segunda vivienda, los mayores de 65 años también estarán exentos de pagar impuestos, pero con una condición: para disfrutar de la exención, deberán destinar la ganancia obtenida a una renta vitalicia por un máximo de 240.000€.

Por lo tanto, si volvemos al ejemplo anterior, y dado que la venta de una segunda vivienda no tiene ningún tipo de bonificación fiscal para los menores de 65 años, cualquier ciudadano que no haya alcanzado esa edad tendrá que pagar los 21.582,97€.

Una persona mayor de 65 años podrá evitar el pago de esa cantidad siempre que destine, en este caso el total de los beneficios, a la constitución de una renta vitalicia, y que cumpla los siguientes requisitos:

  • La renta vitalicia tiene que constituirse en un plazo máximo de seis meses desde la venta.
  • El contrato de renta vitalicia deberá constituirse con una entidad aseguradora.
  • En el momento de la constitución de la renta vitalicia, el interesado deberá comunicar a la entidad aseguradora que la renta vitalicia que se constituye procede de la reinversión del importe obtenido por la venta de una vivienda, con el fin de que se aplique la exención en el IRPF.
  • La renta vitalicia deberá tener una periodicidad inferior o igual al año, y deberá comenzar a percibirse en el plazo de un año desde su constitución. Además, el importe anual de las rentas no podrá decrecer en más de un cinco por ciento respecto al año anterior.

. Conviene tener en cuenta, además:

  • Aquellas personas que tienen varias propiedades, aparte de su vivienda habitual, pueden ir realizando la reinversión de forma sucesiva, a medida que vayan vendiendo su patrimonio, hasta alcanzar el importe de 240.000€
  • Además, también hay que tener en cuenta que si la reinversión no se realiza en el mismo año que la venta (por ejemplo, si la venta se produce en octubre, tenemos de plazo para constituir la renta vitalicia hasta abril del año siguiente), deberá comunicar en la declaración del IRPF del año en el que se realizó la venta su intención de reinvertir en los plazos y con las condiciones que se han mencionado.

Por último, recordar que la renta vitalicia es un producto financiero ofrecido por las compañías de seguros, y que se utilizan cada vez con más frecuencia para complementar una pensión pública. Se trata de pólizas de ahorro por las que se garantiza el recibir de forma periódica una cierta cantidad de dinero, tras el pago de una prima previa.

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Interesado en Autopromoción?, aquí le explicamos todos los detalles

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Qué tener en cuenta a la hora de comprar un terreno y construir una vivienda de autopromoción

La pandemia ha marcado un importante cambio en las prioridades de muchas personas a la hora de decidirse por la compra de una vivienda. Los meses de obligado encierro, a lo que han seguido un largo período de tiempo en el que las restricciones han hecho que pasemos más tiempo del habitual en casa, nos ha llevado a valorar más aspectos como la amplitud de los espacios interiores, y tener la posibilidad de disfrutar del aire libre sin salir de casa.

La consecuencia ha sido el aumento de la demanda de áticos, pisos con amplias terrazas y, sobre todo, de viviendas unifamiliares. Pero además, también ha crecido de manera exponencial el número de personas que se deciden a comprar un terreno con el objetivo de construir su propia vivienda independiente.

Ventajas de la autopromoción

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Qué necesito saber para convertir un local en vivienda

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Qué pasos hay que dar para convertir un local comercial en vivienda

Cada día es más habitual encontrar locales comerciales convertidos en viviendas. Se trata de un fenómeno que se produce especialmente en las grandes ciudades, donde los precios suelen ser más elevados. De hecho, se calcula que el precio de un local comercial puede llegar a ser hasta un 50% más barato que el de una vivienda situada en la misma zona, con lo que el margen económico que queda para la realización de las obras y el pago de las diferentes tasas e impuestos puede llegar a ser más que suficiente para que la inversión resulte rentable.

Ahora bien, no todos los locales pueden ser convertidos en vivienda. Para que el cambio se pueda realizar de manera legal, es necesario que el local cumpla o pueda cumplir con los criterios de habitabilidad fijados por la legislación estatal, autonómica y municipal (iluminación, ventilación, instalaciones…), y que las ordenanzas municipales y el Plan Urbanístico de la localidad lo permitan.

Pero veamos poco a poco todo lo que tenemos que tener en cuenta si queremos realizar una actuación de estas características.

Requisitos técnicos y normativa

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Nuevo Fondo de Sostenibilidad Eléctrico

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Qué es el Fondo de Sostenibilidad Eléctrico que quiere aprobar el Gobierno y cómo afectara a la factura de la luz

El pasado mes de diciembre, el Gobierno aprobó el anteproyecto de Ley para la creación del Fondo Nacional para la Sostenibilidad del Sistema Eléctrico (FNSSE), que conseguirá, según el propio Ejecutivo, abaratar la factura de la luz de los consumidores hasta un 13% en cinco años.

El fin de la norma es “evitar subidas en el precio de la electricidad”, favorecer el uso de la energía eléctrica frente aquellas dependientes de combustibles fósiles, como el petróleo o el gas natural, y “aportar la certidumbre, sostenibilidad y equilibrio al sistema” que permita que aumenten las inversiones en energías limpias.

Y para ello, se establece un nuevo sistema de financiación de los costes regulados de la electricidad, que ahora mismo asumen fundamentalmente los consumidores, a través de la factura de la luz.

La nueva norma se tramitará por el procedimiento de urgencia, con el fin de que entre en vigor lo antes posible. Esta urgencia se debe a que, según ha explicado el Ministerio para la Transición Ecológica, la actual normativa obliga a realizar un ajuste al alza de la parte regulada del recibo de la luz que supondría un incremento de entre un 10% y un 15% en el coste de la factura eléctrica, que el Gobierno quiere evitar.

Y aunque cualquier norma puede ser modificada durante su tramitación, las reacciones que ha provocado el texto, en general favorables, hace pensar que hay muchas posibilidades de que salga adelante sin demasiadas modificaciones.

Por qué este cambio legislativo conseguiría abaratar la factura de la luz

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